Zonasi Kawasan


Persoalan penataan ruang di Indonesia pada dasarnya berakar pada bagaimana pelaksanaan pembangunan dilakukan. Dalam pelaksanaannya suatu pengembangan kawasan seringkali tidak sejalan dengan rencana tata ruang yang telah disusun dan menjadikan keduanya sebagai suatu produk yang bertentangan. Rencana tata ruang yang telah disusun akan tetap menjadi suatu dokumen sedangkan pelaksanaan pembangunan tetap berjalan berdasarkan permintaan pasar. Ketidaksesuaian antara rencana tata ruang yang telah disusun dengan pelaksanaan pembangunan ini membutuhkan apa yang disebut dengan pengendalian.

Dalam Undang-Undang (UU) No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang dijelaskan bahwa pengendalian merupakan bagian dari proses penyelenggaraan penataan ruang yang berupaya untuk mewujudkan tertib tata ruang. Kegiatan ini dilakukan dalam rangka memastikan bahwa proses pemanfaatan ruang telah sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku.

Dalam pelaksanaan peraturan perundang-undangan seringkali kawasan yang seharusnya menjadi kawasan pengembangan disalahgunakan oleh masyarakat setempat.Oleh karenanya zonasi kawasan yang telah ditetapkan oleh Pemerintah menjadi berkurang dan akhirnya ditetapkanlah Penambahan Zonasi Pengembangan Kawasan.

Fungsi dan Tujuan Pengendalian

Dalam pelaksanaan pembangunan, pengendalian memiliki dua fungsi yaitu:

  1. Fungsi untuk memperbaiki suatu kegiatan yang telah berlangsung lama namun keberadaanya tidak sesuai dengan rencana tata ruang yang ada
  2. Fungsi untuk mencegah terjadinya pembangunan yang tidak sesuai dengan acuan yang telah disusun.

 

Bentuk Pengendalian

Berdasarkan UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, bentuk pengendalian penyelenggaraan penataan ruang pada dasarnya meliputi empat jenis, yaitu peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi.

  1. Peraturan Zonasi, merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang
  2. Perizinan, merupakan upaya untuk memperbolehkan atau tidak memperbolehkan suatu kegiatan berlangsung pada suatu wilayah sesuai dengan tata ruang, dengan mengeluarkan penerbitan surat izin.
  3. Pemberian Insentif dan Disinsentif, merupakan upaya untuk mengarahkan pembangunan dengan memberikan dorongan terhadap kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang dan memberikan upaya menghambat terhadap kegiatan yang bertentangan dengan rencana tata ruang.
  4. Pengenaan Sanksi, merupakan upaya untuk memberikan tindakan penertiban atas pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang dan peraturan zonasi.

 

Peraturan Zonasi dalam Pengendalian

Dari semua bentuk pengendalian yang ada, salah satu yang mencoba diperkenalkan dan diterapkan di Indonesia adalah peraturan zonasi. Peraturan zonasi ini sendiri dalam kaitannya dengan penyelenggaraan penataan ruang merupakan salah satu alat untuk pengendalian pemanfaatan ruang yang kedudukannya setara perizinan, insentif/disinsentif, dan sansi. Secara diagramatis kedudukan peraturan zonasi berdasarkan UU No. 26 Tahun 2009 tentang Penataan Ruang dapat digambarkan sebagai berikut:

  1. Filosofi Peraturan Zonasi Sebagai Perangkat Pengendalian Pemanfaatan Ruang

    Peraturan Zonasi (Zoning regulation ) yang merupakan perangkat aturan pada skala blok yang umum digunakan di negara maju potensial untuk melengkapi RDTRK agar lebih operasional. Penggunaan peraturan zonasi dapat dilakukan di negara-negara maju (Amerika Serikat dan Eropa Barat) dikarenakan pola ruang wilayah administratif pada negara-negara tersebut didasarkan pada pola pengembangan blok. Dengan pola ini, disertai dengan kelengkapan instrumen data dan kelembagaan, maka peraturan zonasi dapat ditegakkan sesuai dengan tujuan dari peraturan zonasi itu sendiri.

    Untuk penggunaannya di Indonesia, ternyata peraturan zonasi tersebut memerlukan modifikasi tersendiri dikarenakan pengembangan pola ruang di Indonesia terutama masih didasarkan pada deliniasi administratif atau deliniasi kawasan yang berfungsi sama. Dengan berdasarkan hal ini, maka tentunya pelaksanaan peraturan zonasi di Indonesia harus berusaha diadopsikan dengan pola perencanaan di Indonesia.

    Terhadap penerapan peraturan zonasi seperti ini ternyata ditemui beberapa kesulitan mendasar untuk langsung diadopsikan pada perencanaan ruang di Indonesia. Permasalah-permasalahan tersebut antara lain :

    1. Varian terlalu banyak sehingga memerlukan waktu dan biaya yang besar
    2. Pola ini membuat sistem penataan ruang yang baru sama sekali terhadap pola penaan ruang yang sudah berlaku saat ini
    3. Pengaturan ruang sangat rigit sehingga kurang pas pada kota yang dinamis dan sedang berkembang

     

    Adopsi dalam penerapan peraturan zonasi dapat memberikan dampak berikut terhadap perencanaan ruang :

    1. Varian yang ada diatur secara khusus sedangkan yang tidak ditetapkan secara khusus diatur dalam tata cara penataan ruang yang umum
    2. Pola ini menegaskan terhadap sistem penataan ruang yang sudah berkembang
    3. Pengaturan ruang dapat fleksibel

     

    Berdasarkan pola penerapan yang seperti itu maka kedudukan peraturan zonasi dalam penataan ruang di Indonesia tidak hanya sebagai “pelengkap RDTR” tetapi dapat berfungsi sebagai arahan dalam pembentukan RDTR yang merupakan turunan dari RTRW dan juga dapat berguna sebagai arahan dalam pembuatan rencana-rencana teknis lainnya yang merupakan penjabaran dari RDTR.

    Dengan posisinya yang unik tersebut, maka sangat tepat apabila peraturan zonasi ditetapkan sebagai perangkat pengendalian tidak hanya pada tingkat RDTR, tetapi juga pada tingkat RTRW Nasional, Provinsi dan Kota. gambar berikut merupakan aplikasi RDTR dan Peraturan Zonasi.

  2. Pengertian dan Konsep Peraturan Zonasi

    Peraturan zonasi pada dasarnya adalah suatu alat untuk pengendalian yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya yang disusun untuk setiap blok/zona peruntukan (UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang), dimana blok/zona peruntukan yang menjadi acuan ditetapkan melalui rencana rinci tata ruang. Peraturan zonasi ini lebih dikenal dengan istilah populer zoning regulation, dimana kata zoning yang dimaksud merujuk pada pembangian lingkungan kota ke dalam zona-zona pemanfaatan ruang dimana di dalam tiap zona tersebut ditetapkan pengendalian pemanfaatan ruang atau diberlakukan ketentuan hukum yang berbeda-beda (Barnet, 1982).

    Adapun peraturan zonasi atau zoning regulation ini di beberapa negara lain diberlakukan dengan istilah yang berbeda-beda, antara lain zoning code, land development code, zoning ordinance, zoning resolution, zoning bby law, dan sebaginya (Zulkaidi, 2008).

    Peraturan zonasi ini pada dasarnya mengatur tentang klasifikasi zona, pemanfaatan lahan, dan prosedur pelaksanaan pembangunan. Dalam UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, secara rinci disebutkan bahwa peraturan zonasi berisi:

    1. Ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh dilaksanakan pada zona pemanfaatan ruang
    2. Amplop ruang (koefisien dasar ruang hijau, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan garis sempadan bangunan)
    3. Penyediaan sarana dan prasarana
    4. Ketentuan lain yang dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman, nyaman, produktif dan berkelanjutan, antara lain:

     

 

Peraturan Perundangan

 

  1. Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
  2. Permen PU No. 11 / PRT / M Tahun 2009 tentang Pedoman Persetujuan Subtansi Dalam Penetapan Rancangan Peraturan Daerah Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi dan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota, beserta Rencana Rincinya
  3. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 20/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Analisis Aspek Fisik Dan Lingkungan, Ekonomi, serta Sosial Budaya Dalam Penyusunan Rencana Tata Ruang
  4. Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup no.17 tahun 2001 tentang Jenis Rencana Usaha dan atau Kegiatan yang Wajib dilengkapi dengan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup;
  5. Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup no.19 tahun 2004 tentang Standar Pelayanan Minimal bidang Lingkungan Hidup di Daerah Kabupaten dan Daerah Kota;
  6. Keputusan Kepala Badan Pengendalian Dampak Lingkungan no.56 tahun 1994 tentang Pedoman Mengenai Ukuran Dampak Penting;
  7. Keputusan Menteri Perhubungan No. KM 49 Tahun 2000 tentang Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP)